Loading...
11/04/2019-CC-Minutes-Work SessionCITY OF SANGER, TEXAS MINUTES: WORK SESSION CITY COUNCIL MEETING Monday, November 4, 2019 ­ 6:00 PM 502 Elm Street, Sanger, Texas COUNCIL MEMBERS PRESENT: Mayor Thomas Muir; Mayor Pro Tem Bilyeu; Councilmember Marissa Barrett; Councilmember Dennis Dillon; Councilmember David Clark, Councilmember Allen Chick.  COUNCIL MEMBERS ABSENT: STAFF MEMBERS PRESENT: City Manager Alina Ciocan; City Secretary Cheryl Price; City Engineer Tracy LaPiene; Director of Development Services Ramie Hammonds; Planner Muzaib Riaz; Police Officer Billy Wilson.  1.Call Meeting to Order There being a quorum present Mayor Muir called the Monday November 4, 2019 Work Session to order at 6:00 p.m.  2.Presentation and Discussion on a Potential Public Improvement District Known as Stephens Towne Crossing Presentation and Discussion by Developer on a Potential Public Improvement District (PID) on Approximately 428 Acres Located East of BSNF Railroad and West of Marion Rd between FM 455 and Lois Rd.  Ramie Hammonds, Director of Development Services summarized. A few months ago Stephens Towne Crossing made a presentation to City Council for a Public Improvement District (PID) proposal. They also made a presentation to the Planning and Zoning Commission which was a little different than what was brought to City Council. Over the course of working through this there have been tracts added and tracts that have been removed. The proposal has been narrowed down to three tracts, two of which Stephens Towne Crossing has under contract and one that belongs to Mr. Wang, Sanger Land Development. So there will be two separate Professional Services Agreements on the Regular Agenda tonight. Staff requested that Stephens Towne Crossing come back and provide the latest information on what their plan is.      Mr. William "Mitch" Mitchell, Kirk Wilson and Associates was recognized. He noted the purpose of the meeting is to address the Professional Service Agreements (PSA's) and give a concept plan for the development.  He noted the PSA's are simply agreements that allow the City to be reimbursed for the professional consultants the City chooses to hire so negotiation can begin on the PID.  He stated that the did not want to nail himself down to what exactly they are going to do in the future because this is the beginning of the negotiation. Primarily, they are thinking this could be possibly three separate PID's, but could possibly be just one or two. They are representing Stephens Towne Crossing which is Ken Prater and his group and they are also representing Sanger Land Development (Jonathan Wang) on their 90­acre tract. He asked if the Council had any questions or what would the Council like to know. Page 1 CITY OF SANGER, TEXASMINUTES: WORK SESSION CITY COUNCIL MEETINGMonday, November 4, 2019 ­ 6:00 PM502 Elm Street, Sanger, TexasCOUNCIL MEMBERS PRESENT:Mayor Thomas Muir; Mayor Pro Tem Bilyeu; Councilmember Marissa Barrett; CouncilmemberDennis Dillon; Councilmember David Clark, Councilmember Allen Chick. COUNCIL MEMBERS ABSENT:STAFF MEMBERS PRESENT:City Manager Alina Ciocan; City Secretary Cheryl Price; City Engineer Tracy LaPiene; Director ofDevelopment Services Ramie Hammonds; Planner Muzaib Riaz; Police Officer Billy Wilson. 1.Call Meeting to OrderThere being a quorum present Mayor Muir called the Monday November 4, 2019 Work Session toorder at 6:00 p.m. 2.Presentation and Discussion on a Potential Public Improvement District Known asStephens Towne CrossingPresentation and Discussion by Developer on a Potential Public Improvement District (PID) onApproximately 428 Acres Located East of BSNF Railroad and West of Marion Rd between FM455 and Lois Rd. Ramie Hammonds, Director of Development Services summarized. A few months ago StephensTowne Crossing made a presentation to City Council for a Public Improvement District (PID)proposal. They also made a presentation to the Planning and Zoning Commission which was a littledifferent than what was brought to City Council. Over the course of working through this there havebeen tracts added and tracts that have been removed. The proposal has been narrowed down tothree tracts, two of which Stephens Towne Crossing has under contract and one that belongs to Mr.Wang, Sanger Land Development. So there will be two separate Professional Services Agreementson the Regular Agenda tonight. Staff requested that Stephens Towne Crossing come back andprovide the latest information on what their plan is.     Mr. William "Mitch" Mitchell, Kirk Wilson and Associates was recognized. He noted the purpose ofthe meeting is to address the Professional Service Agreements (PSA's) and give a concept plan forthe development.  He noted the PSA's are simply agreements that allow the City to be reimbursedfor the professional consultants the City chooses to hire so negotiation can begin on the PID.  Hestated that the did not want to nail himself down to what exactly they are going to do in the futurebecause this is the beginning of the negotiation. Primarily, they are thinking this could be possiblythree separate PID's, but could possibly be just one or two. They are representing Stephens TowneCrossing which is Ken Prater and his group and they are also representing Sanger LandDevelopment (Jonathan Wang) on their 90­acre tract. He asked if the Council had any questions or what would the Council like to know. Discussion and questions ensued regarding the number of PID's and the fact that there were several different land owners. Consensus from Council was that it should be one cohesive project.  Mr. Mitchell stated it would be nice to do in one PID on the entire project, but depending on how long it would take to put in the infrastructure would coincide with whether they are able to do it because they would have only two years to get the project completed before they start paying interest on the bonds,  He stated that he could tell the Council tonight that before anything happens that Council will be 100%  comfortable with it and the developer will obviously be on board with it. Getting the PSA's approved is the first step in negotiating everything that is being talked about tonight. Mr.Brent Murphree, with Kimley Horn, introduced himself. He stated they are the planners and engineers on the project. They have been working a long time on this project trying to get everything fine tuned to bring back before Planning and Zoning and City Council. They are working on the Planned Development and drafting the Planned Development Ordinances for Stephens Towne Crossing. He noted that the Stephens Town Crossing PD Ordinance is for this piece (pointing to map) which is a combination of the Stephens, Pruitt, and Miller  properties. The  middle  property (Mr. Wang's property) is already zoned SF­10 and they are going to tie it all together in the development agreement.  Mr. Murphree noted for the bulk of the project the residential uses make up about 80% of the property and 12% of the property is the town home development and the rest is the commercial corridor at 8%.  Those are the primary land uses that will be detailed in the planned development.    There will be standards and specifications for the streets, buffers, screening.The bulk of the lots are going to be very similar in size. He noted the minimum house square footage of 1200 square feet in SF­10 zoning and noted that the direction of the Council is that they want the houses to be bigger.  So as part of the Planned Development they are bumping that up to basically 50% of the homes are over 2,000 square foot and 50% below that square footage.  He noted there are three residential categories which they are proposing for the project (A, B, C) The bulk of them is going to be SF­10 as the base; there is one pocket of about 6 acres (pointing to map) that they are going to put in townhomes or patio homes which is going to be located behind the commercial development to provide some diversity.  The rest of the residential is SF­10.  He noted a table in his presentation that indicated what the are proposing in the Planned Development. One thing that makes it cohesive is that the property is already zoned SF­10. He noted that the bulk of the residential is SF­10. For the type of housing and the size of the housing it is all the same.  Murphree noted the presentation slide for Belz and that at the direction of staff, they would adjust the plat to keep and dedicate the right­of­way for Belz if there is a need and the ability of the City to spend the money for the railroad crossing..  The key point they will make is that there is linkage in between so it feels like a cohesive project. Following Mr. Murphree's presentation, there were questions and discussion regarding the following items: That SF­10 Zoning with a minimum of 1200 sf homes on Sanger Land Development Tract and if it would be included in the Planned Development. What would be the minimum house sizes? How the percentages of different home sizes would be tracked by staff within the subdivision. Ms. Kelsey Smith, Emerson Commercial was recognized noting she is part of the team and wanted to provide an update on the Commercial. She noted the presentation and pointed to an area she referred to as "The Depot" noting it is the entertainment space.  There is the micro restaurant center overlooking a dot park, outdoor seating and fire pits, which will be a really great fun environment for the family and kids to enjoy.  She noted an area where there could be three restaurants, a music venue, restaurant space and convenience store.  They are actually talking to several gas stations.  She noted that since FM 455 is expanding some of the gas stations are being affected at 35 and are there is a lot of interest right now.  There are three pad sites for fast food restaurants and they have Page 2 CITY OF SANGER, TEXASMINUTES: WORK SESSION CITY COUNCIL MEETINGMonday, November 4, 2019 ­ 6:00 PM502 Elm Street, Sanger, TexasCOUNCIL MEMBERS PRESENT:Mayor Thomas Muir; Mayor Pro Tem Bilyeu; Councilmember Marissa Barrett; CouncilmemberDennis Dillon; Councilmember David Clark, Councilmember Allen Chick. COUNCIL MEMBERS ABSENT:STAFF MEMBERS PRESENT:City Manager Alina Ciocan; City Secretary Cheryl Price; City Engineer Tracy LaPiene; Director ofDevelopment Services Ramie Hammonds; Planner Muzaib Riaz; Police Officer Billy Wilson. 1.Call Meeting to OrderThere being a quorum present Mayor Muir called the Monday November 4, 2019 Work Session toorder at 6:00 p.m. 2.Presentation and Discussion on a Potential Public Improvement District Known asStephens Towne CrossingPresentation and Discussion by Developer on a Potential Public Improvement District (PID) onApproximately 428 Acres Located East of BSNF Railroad and West of Marion Rd between FM455 and Lois Rd. Ramie Hammonds, Director of Development Services summarized. A few months ago StephensTowne Crossing made a presentation to City Council for a Public Improvement District (PID)proposal. They also made a presentation to the Planning and Zoning Commission which was a littledifferent than what was brought to City Council. Over the course of working through this there havebeen tracts added and tracts that have been removed. The proposal has been narrowed down tothree tracts, two of which Stephens Towne Crossing has under contract and one that belongs to Mr.Wang, Sanger Land Development. So there will be two separate Professional Services Agreementson the Regular Agenda tonight. Staff requested that Stephens Towne Crossing come back andprovide the latest information on what their plan is.     Mr. William "Mitch" Mitchell, Kirk Wilson and Associates was recognized. He noted the purpose ofthe meeting is to address the Professional Service Agreements (PSA's) and give a concept plan forthe development.  He noted the PSA's are simply agreements that allow the City to be reimbursedfor the professional consultants the City chooses to hire so negotiation can begin on the PID.  Hestated that the did not want to nail himself down to what exactly they are going to do in the futurebecause this is the beginning of the negotiation. Primarily, they are thinking this could be possiblythree separate PID's, but could possibly be just one or two. They are representing Stephens TowneCrossing which is Ken Prater and his group and they are also representing Sanger LandDevelopment (Jonathan Wang) on their 90­acre tract. He asked if the Council had any questions orwhat would the Council like to know.Discussion and questions ensued regarding the number of PID's and the fact that there were severaldifferent land owners. Consensus from Council was that it should be one cohesive project.  Mr.Mitchell stated it would be nice to do in one PID on the entire project, but depending on how long itwould take to put in the infrastructure would coincide with whether they are able to do it becausethey would have only two years to get the project completed before they start paying interest on thebonds,  He stated that he could tell the Council tonight that before anything happens that Council willbe 100%  comfortable with it and the developer will obviously be on board with it. Getting thePSA's approved is the first step in negotiating everything that is being talked about tonight.Mr.Brent Murphree, with Kimley Horn, introduced himself. He stated they are the planners andengineers on the project. They have been working a long time on this project trying to get everythingfine tuned to bring back before Planning and Zoning and City Council. They are working on thePlanned Development and drafting the Planned Development Ordinances for Stephens TowneCrossing. He noted that the Stephens Town Crossing PD Ordinance is for this piece (pointing tomap) which is a combination of the Stephens, Pruitt, and Miller  properties. The  middle  property(Mr. Wang's property) is already zoned SF­10 and they are going to tie it all together in thedevelopment agreement.  Mr. Murphree noted for the bulk of the project the residential uses makeup about 80% of the property and 12% of the property is the town home development and the restis the commercial corridor at 8%.  Those are the primary land uses that will be detailed in theplanned development.    There will be standards and specifications for the streets, buffers,screening.The bulk of the lots are going to be very similar in size. He noted the minimum housesquare footage of 1200 square feet in SF­10 zoning and noted that the direction of the Council isthat they want the houses to be bigger.  So as part of the Planned Development they are bumpingthat up to basically 50% of the homes are over 2,000 square foot and 50% below that squarefootage.  He noted there are three residential categories which they are proposing for the project (A,B, C) The bulk of them is going to be SF­10 as the base; there is one pocket of about 6 acres(pointing to map) that they are going to put in townhomes or patio homes which is going to belocated behind the commercial development to provide some diversity.  The rest of the residential isSF­10.  He noted a table in his presentation that indicated what the are proposing in the PlannedDevelopment. One thing that makes it cohesive is that the property is already zoned SF­10. Henoted that the bulk of the residential is SF­10. For the type of housing and the size of the housing it isall the same.  Murphree noted the presentation slide for Belz and that at the direction of staff, theywould adjust the plat to keep and dedicate the right­of­way for Belz if there is a need and the abilityof the City to spend the money for the railroad crossing..  The key point they will make is that thereis linkage in between so it feels like a cohesive project.Following Mr. Murphree's presentation, there were questions and discussion regarding the followingitems: That SF­10 Zoning with a minimum of 1200 sf homes on Sanger Land Development Tractand if it would be included in the Planned Development. What would be the minimum house sizes?How the percentages of different home sizes would be tracked by staff within the subdivision.Ms. Kelsey Smith, Emerson Commercial was recognized noting she is part of the team and wantedto provide an update on the Commercial. She noted the presentation and pointed to an area shereferred to as "The Depot" noting it is the entertainment space.  There is the micro restaurant centeroverlooking a dot park, outdoor seating and fire pits, which will be a really great fun environment forthe family and kids to enjoy.  She noted an area where there could be three restaurants, a musicvenue, restaurant space and convenience store.  They are actually talking to several gas stations.  She noted that since FM 455 is expanding some of the gas stations are being affected at 35 and are there is a lot of interest right now.  There are three pad sites for fast food restaurants and they have been negotiating with national retailers who are interested in coming to Sanger.  She stated that Whataburger and a couple of those types are interested. They are also planning an urgent care pad site and that is is currently negotiating with an urgent care facility. The City has two ambulance services and there is no place nearby to take people who have any sort of issues ­ there is no emergency type facility.  There is also space for a big grocer and that they are working pretty actively with a couple of big grocers that are interested.  They are currently moving forward with one that the will hopefully get on paper.  She noted retail strip centers to the north which are sold (they have about 90,000 square foot under contract) and another building at the bottom which has also sold.  There is a lot of movement and a lot of positive reactions from the commercial side. She the City. Following Ms. Smith's presentation the following points and questions were discussed: Clarifying how the projects were sold, it was noted they were sold contingent on the project moving forward; Signage ­ to be sure all approvals are in order before signage is installed; Why the Commercial is a part of the PID and would the assessments be higher ­ Mr. Mitchell stated that conceptually, he would say that the assessments would be the same for the entire piece and that all of the residential lots would be taxed the same; Amenities ­ location and who would be able to use them.  Landon Huckins, Kimley Horn, one of the Landscape Architects on the project was recognized. He presented some slides and noted as far as amenities wise, landscape and buffers and everything associated with that will be specifically mentioned in the planned development and listed out with what will be provided. So, as an overall project, items that will tie in each piece into the overall project will be the buffers, the signage, and way­finding; those elements using similar elements and materials that will tie the residential and commercial and obviously the scales will be different with each the different use. The trail system will be developed to link everything together to create a common thread and create a cohesive development.Other items specifically to the north there will be open space areas, an amenity center that would be maintained by the HOA for all of the single family to use; and,it will have a community center, a pool and lawn space. Also, on the connection trails there will be streetscape lighting and working down into the commercial where there will be patio seating looking down into the park space. In the park space there will be a mixture of different items, which they are still looking to incorporate into the amenity center to the north, a community center, a large pavilion, a pool and associated enhanced plantings and lawn space. In the depot area where the restaurants are in the lower portion, things incorporated into this area will be the dog park, a great lawn area to provide the flexibility for events,whether it be a large or small event,as well as a water feature. Mr. Huckins provided some concept photos of what it may look like, that they were only examples. There was additional discussion regarding the amenities and how we insure that they are actually constructed and who was going to be able to use the amenities.  Mr. Mitchell stated that the developer and the developer agreement will line all of that out, so that the City is protected and the City knows exactly what is going to be brought in and when. No exact details were revealed at this time and it was noted that precise details would all be a part of the negotiation. Sanger Circle was discussed and there was concern expressed that the same developers were involved in this development ­ Mr. Mitchell stated that this is not similar and he was not familiar with Sanger Circle and stated that Ken Prater is the developer.  Ms. Smith added that there are other partners on the project as well but Ken is the managing partner for Stephens Town Crossing.  Also discussed:  additional discussion regarding the sizes of the homes and the SF­10 straight zoning; the road placement and whose responsibility it would be for construction ­ it was noted this would be part of the negotiation and set up in the development agreement and discussion regarding the City property Page 3 CITY OF SANGER, TEXASMINUTES: WORK SESSION CITY COUNCIL MEETINGMonday, November 4, 2019 ­ 6:00 PM502 Elm Street, Sanger, TexasCOUNCIL MEMBERS PRESENT:Mayor Thomas Muir; Mayor Pro Tem Bilyeu; Councilmember Marissa Barrett; CouncilmemberDennis Dillon; Councilmember David Clark, Councilmember Allen Chick. COUNCIL MEMBERS ABSENT:STAFF MEMBERS PRESENT:City Manager Alina Ciocan; City Secretary Cheryl Price; City Engineer Tracy LaPiene; Director ofDevelopment Services Ramie Hammonds; Planner Muzaib Riaz; Police Officer Billy Wilson. 1.Call Meeting to OrderThere being a quorum present Mayor Muir called the Monday November 4, 2019 Work Session toorder at 6:00 p.m. 2.Presentation and Discussion on a Potential Public Improvement District Known asStephens Towne CrossingPresentation and Discussion by Developer on a Potential Public Improvement District (PID) onApproximately 428 Acres Located East of BSNF Railroad and West of Marion Rd between FM455 and Lois Rd. Ramie Hammonds, Director of Development Services summarized. A few months ago StephensTowne Crossing made a presentation to City Council for a Public Improvement District (PID)proposal. They also made a presentation to the Planning and Zoning Commission which was a littledifferent than what was brought to City Council. Over the course of working through this there havebeen tracts added and tracts that have been removed. The proposal has been narrowed down tothree tracts, two of which Stephens Towne Crossing has under contract and one that belongs to Mr.Wang, Sanger Land Development. So there will be two separate Professional Services Agreementson the Regular Agenda tonight. Staff requested that Stephens Towne Crossing come back andprovide the latest information on what their plan is.     Mr. William "Mitch" Mitchell, Kirk Wilson and Associates was recognized. He noted the purpose ofthe meeting is to address the Professional Service Agreements (PSA's) and give a concept plan forthe development.  He noted the PSA's are simply agreements that allow the City to be reimbursedfor the professional consultants the City chooses to hire so negotiation can begin on the PID.  Hestated that the did not want to nail himself down to what exactly they are going to do in the futurebecause this is the beginning of the negotiation. Primarily, they are thinking this could be possiblythree separate PID's, but could possibly be just one or two. They are representing Stephens TowneCrossing which is Ken Prater and his group and they are also representing Sanger LandDevelopment (Jonathan Wang) on their 90­acre tract. He asked if the Council had any questions orwhat would the Council like to know.Discussion and questions ensued regarding the number of PID's and the fact that there were severaldifferent land owners. Consensus from Council was that it should be one cohesive project.  Mr.Mitchell stated it would be nice to do in one PID on the entire project, but depending on how long itwould take to put in the infrastructure would coincide with whether they are able to do it becausethey would have only two years to get the project completed before they start paying interest on thebonds,  He stated that he could tell the Council tonight that before anything happens that Council willbe 100%  comfortable with it and the developer will obviously be on board with it. Getting thePSA's approved is the first step in negotiating everything that is being talked about tonight.Mr.Brent Murphree, with Kimley Horn, introduced himself. He stated they are the planners andengineers on the project. They have been working a long time on this project trying to get everythingfine tuned to bring back before Planning and Zoning and City Council. They are working on thePlanned Development and drafting the Planned Development Ordinances for Stephens TowneCrossing. He noted that the Stephens Town Crossing PD Ordinance is for this piece (pointing tomap) which is a combination of the Stephens, Pruitt, and Miller  properties. The  middle  property(Mr. Wang's property) is already zoned SF­10 and they are going to tie it all together in thedevelopment agreement.  Mr. Murphree noted for the bulk of the project the residential uses makeup about 80% of the property and 12% of the property is the town home development and the restis the commercial corridor at 8%.  Those are the primary land uses that will be detailed in theplanned development.    There will be standards and specifications for the streets, buffers,screening.The bulk of the lots are going to be very similar in size. He noted the minimum housesquare footage of 1200 square feet in SF­10 zoning and noted that the direction of the Council isthat they want the houses to be bigger.  So as part of the Planned Development they are bumpingthat up to basically 50% of the homes are over 2,000 square foot and 50% below that squarefootage.  He noted there are three residential categories which they are proposing for the project (A,B, C) The bulk of them is going to be SF­10 as the base; there is one pocket of about 6 acres(pointing to map) that they are going to put in townhomes or patio homes which is going to belocated behind the commercial development to provide some diversity.  The rest of the residential isSF­10.  He noted a table in his presentation that indicated what the are proposing in the PlannedDevelopment. One thing that makes it cohesive is that the property is already zoned SF­10. Henoted that the bulk of the residential is SF­10. For the type of housing and the size of the housing it isall the same.  Murphree noted the presentation slide for Belz and that at the direction of staff, theywould adjust the plat to keep and dedicate the right­of­way for Belz if there is a need and the abilityof the City to spend the money for the railroad crossing..  The key point they will make is that thereis linkage in between so it feels like a cohesive project.Following Mr. Murphree's presentation, there were questions and discussion regarding the followingitems: That SF­10 Zoning with a minimum of 1200 sf homes on Sanger Land Development Tractand if it would be included in the Planned Development. What would be the minimum house sizes?How the percentages of different home sizes would be tracked by staff within the subdivision.Ms. Kelsey Smith, Emerson Commercial was recognized noting she is part of the team and wantedto provide an update on the Commercial. She noted the presentation and pointed to an area shereferred to as "The Depot" noting it is the entertainment space.  There is the micro restaurant centeroverlooking a dot park, outdoor seating and fire pits, which will be a really great fun environment forthe family and kids to enjoy.  She noted an area where there could be three restaurants, a musicvenue, restaurant space and convenience store.  They are actually talking to several gas stations. She noted that since FM 455 is expanding some of the gas stations are being affected at 35 and arethere is a lot of interest right now.  There are three pad sites for fast food restaurants and they havebeen negotiating with national retailers who are interested in coming to Sanger.  She stated thatWhataburger and a couple of those types are interested. They are also planning an urgent care padsite and that is is currently negotiating with an urgent care facility. The City has two ambulanceservices and there is no place nearby to take people who have any sort of issues ­ there is noemergency type facility.  There is also space for a big grocer and that they are working prettyactively with a couple of big grocers that are interested.  They are currently moving forward with onethat the will hopefully get on paper.  She noted retail strip centers to the north which are sold (theyhave about 90,000 square foot under contract) and another building at the bottom which has alsosold.  There is a lot of movement and a lot of positive reactions from the commercial side. Shethe City.Following Ms. Smith's presentation the following points and questions were discussed: Clarifyinghow the projects were sold, it was noted they were sold contingent on the project moving forward;Signage ­ to be sure all approvals are in order before signage is installed; Why the Commercial is apart of the PID and would the assessments be higher ­ Mr. Mitchell stated that conceptually, hewould say that the assessments would be the same for the entire piece and that all of the residentiallots would be taxed the same; Amenities ­ location and who would be able to use them. Landon Huckins, Kimley Horn, one of the Landscape Architects on the project was recognized. Hepresented some slides and noted as far as amenities wise, landscape and buffers and everythingassociated with that will be specifically mentioned in the planned development and listed out withwhat will be provided. So, as an overall project, items that will tie in each piece into the overallproject will be the buffers, the signage, and way­finding; those elements using similar elements andmaterials that will tie the residential and commercial and obviously the scales will be different witheach the different use. The trail system will be developed to link everything together to create acommon thread and create a cohesive development.Other items specifically to the north there will beopenspaceareas, an amenity center that would be maintained by the HOA for all of the single family touse;and,it will have a community center, a pool and lawn space. Also, on the connection trails therewill be streetscape lighting and working down into the commercial where there will be patio seatinglooking down into the park space. In the park space there will be a mixture of different items, whichthey are still looking to incorporate into the amenity center to the north, a community center, a largepavilion, a pool and associated enhanced plantings and lawn space. In the depot area where therestaurants are in the lower portion, things incorporated into this area will be the dog park, a greatlawnareatoprovidetheflexibilityforevents,whether it be a large or small event,as well as a waterfeature. Mr. Huckins provided some concept photos of what it may look like, that they were onlyexamples.There was additional discussion regarding the amenities and how we insure that they are actuallyconstructed and who was going to be able to use the amenities.  Mr. Mitchell stated that thedeveloper and the developer agreement will line all of that out, so that the City is protected and theCity knows exactly what is going to be brought in and when. No exact details were revealed at thistime and it was noted that precise details would all be a part of the negotiation. Sanger Circle wasdiscussed and there was concern expressed that the same developers were involved in thisdevelopment ­ Mr. Mitchell stated that this is not similar and he was not familiar with Sanger Circleand stated that Ken Prater is the developer.  Ms. Smith added that there are other partners on theproject as well but Ken is the managing partner for Stephens Town Crossing.  Also discussed: additional discussion regarding the sizes of the homes and the SF­10 straight zoning; the road placement and whose responsibility it would be for construction ­ it was noted this would be part of the negotiation and set up in the development agreement and discussion regarding the City property where the road may go through was a landfill at one time and a concern if a road could be built there.   Norman Williams, Landowner/Partner with Jonathan Wang, Sanger Land Development, was recognized. He stated that everyone is worried about  Ed McBirney being involved and went on to clarify their relationship with him.  Further discussion took place regarding the PID.  Mr. Murphree stated that the whole point is that Mr. Wang and Mr. Williams, Sanger Land Development, was coming in to get the road done because this does not happen without the road. So they are really here to be a part of the PID for development of the road, they are not here to be part of the Planned Development for Stephens Towne Crossing. Once again brought up was the square footage sizes of the homes and whether Sanger Land Development would be part of the planned development and if the sizes of the homes would be increased.    There was brief discussion regarding the formation of a committee for the PID which may include Councilmembers, Planning and Zoning, and School Board Members. Mayor Pro Tem Bilyeu brough up discussion regarding the termination clause in the PSA and that the PSA for Sanger Land Development does have a termination clause and it terminates either one of two ways; the City Received good funds in the amount of $1,000; or in the event the city does not receive or incur City Expenses related to the Property one (I) year from the Effective Date of this Agreement. The Sanger Land Development PSA does have some definitive termination language, it only terminates on one condition, the agreement shall terminate upon closing of the PID Bonds for all phases of development on the property. There was concern that with this wording it could go on for years.  Further discussion took place regarding the termination clause.  It was noted that there would be further discussion during the Council Meeting and the language in the Sanger Land Development Agreement should possibly be considered being added into the Stephens Town Crossing Agreement, "that if we haven't incurred anything in a year, it terminates".  Mr. Mitchell stated that they have agreed with what the City's Attorney requested.  Mayor Muir suggested at this point, there will be more time to talk during the Regular Session during each of these items in the Regular Meeting, that the Work Session has run over into the Regular City Council meeting time.   3.Overview of Items on the Regular Agenda No overview of items on the Regular Agenda.   4.Adjourn There being no further discussion, Mayor Muir closed the Work Session at 7:07 p.m. Page 4